建设工程项目中的优先受偿权的特征

（1）债权范围的特殊性，即优先受偿的范围只包括了承包人进行工程项目建设所支付的费用，如工人工资、材料费用等等，不包含发包人违约造成的损失、违约金等等；

（2）债权优先受偿的高层级性，即根据法律的相关规定，除唯一一套购房者之外，承包人（或实际施工人）享有最高层级的优先权，以实现对建设工程项目中施工人弱势群体最大限度的保护；

（3）债权优先受偿的法定性，即承包人的该项权利由法律明文规定受到保护，无需当事人在合同中约定，也不需要登记公示；

（4）受偿客体的特殊性，必须是质量合格的工程。如果建设项目因为质量问题而导致验收不通过，承包人在此情况下不能享受优先受偿权；

（5）权利的行使具有一定的条件限制，即承包人只能够享受项目施工费用的优先受偿，且不能够损害消费者的权利。同时，其行使时间是从项目建设完成或者合同约定工期后的6 个月内。

被执行人行使建设工程款优先受偿权有以下几个问题需要注意：

1.主体方面

第三人是指某建设工程的第一承包施工人，不包括总承包项下的分包人或转包人。

2.客体方面

承包人只能就其承包的建设工程、发包人未支付的工程价款行使优先受偿权，包括承包人独立完成的、参与完成的建设工程，不包括发包人因其他原因形成的对承包人的未付款。另外，按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的，如所有权不明确、有争议的建设工程以及学校、医院、政府机关办公楼、道路、桥梁等公益建筑工程，均不适用工程款优先受偿权。

3.受偿范围

行使工程价款优先受偿权的范围并非建筑工程价款的全部，仅为承包人因承包工程而实际支出的费用，包括工作人员报酬、材料款、机械台班费、各种税费等。对承包人垫付的工程款（以工程垫资为名进行资金拆借的除外），确已经物化为建设工程中部分的，应予支持受偿。至于发包人违约给承包人造成的损失包括逾期付款的利息、停返工损失、材料设备闲置损失、预期可得收益及约定违约金等均不属于优先受偿的范围。

最高人民法院法释（２００２）１６号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”第二条明确规定“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。

我国建设工程价款优先受偿权有关法律规定

《合同法》第二百八十六条　发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

司法解释一。是最高人民法院2002年6月11日给上海市高级人民法院的一个批复，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，内容是：

1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

3、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

4、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

5、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

(三)司法解释二。是最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复，系2004年12月8日给福建省高级人民法院的一个回复，内容是：　你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

(四)最高法院一个会议纪要。2002年7月8日最高人民法院研究室有关人士谈工程价款优先受偿权，此纪要未公开，实际是谈到垫资及优先受偿权的问题，一是承包人款项给建设方，未用到工程上去的，是一种企业间的借贷行为，不能享受优先受偿权，二是承包人垫付的款项用到了工程建设中去，垫资施工，这应该可以获得优先受偿权，且此时的违约金或利息也可受到优先受偿权的保护。

(五)最高法院一个征求意见稿。即《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(征求意见稿)》，其中的17-29条对工程价款优先权做了规定，其中规定了，几种不支持优先权的情形，23条规定：

1、人民法院以承包方承建的建设工程为执行标的物并已执行完毕，

2、建设工程施工合同无效，

3、合同法颁布实施前，建设工程已办理抵押登记或已出售、预售的，

4、建设工程所有权已被人民法院生效法律文书确定转移的，

5、放弃优先权承诺的(27条)，

6、分包人一般无优先受偿权。

(六)最高法院执行办副主任葛行军一个讲话。葛行军在全国法院执行队伍建设工作会议上的总结讲话，其中有这样一个内容：执行个案服从大局，集中体现在服从法律，依法办案上。许多房地产案件的执行长期拖延，迟迟不能结案顾问，与对〈合同法〉第286条规定的误解或者不愿服从有关。现在，最高法院已以法释[2002]16号批复，对这条法律规定作出司法解释。据此，执行某一房地产用以清偿债权的法定顺序是：

1、交付购买商品房的全部或者大部分款项的房屋受让人，并不以其办理、领取房产证为条件;

2、建筑工程承包人，限于其为该工程实际支出的费用;

3、对该工程享有抵押权的抵押权人;

4、一般债权。各级法院应当按此法定顺序，尽快将一批房地产案件执结，不得再各行其是，借故拖延。

2019 年2 月1 日最高人民法院颁布实施了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》。《解释二》将总承包人、与发包人签订装饰装修工程合同的承包人（即转包人）明确纳入到受偿主体的范围内，即从法律角度对优先受偿权的主体范围进一步作了明确规定，避免法官在案件审理过程中无法确定优先受偿主体的困境，进一步实现了对建筑项目中施工人员权益的保护。即特定转包人享有跟总承包人相同的优先受偿权，且该项权利独立于承包人，不受承包人的权利执行与否的影响。不过施工人员优先受偿权必须要以发包人不按时支付相应的工程价款为前提，只有这样才能够实现对发包人以及施工人员权益的双向保护，体现法律条款的公平公正。